关于开展全省保障性住房建设情况的调研报告

根据省人大常委会2010年工作要点安排，省人大常委会环境资源工作委员会于6月中下旬对陵水、三亚、五指山、文昌、琼海、儋州、乐东、海口8个市县和国营岭门农场、卡法林场保障性住房建设情况进行了专题调研。省人大常委会王法仁副主任参加了部分市县的调研。调研组听取了市县（自治县）政府的汇报，召开了有关保障性住房建设企业负责人参加的座谈会，实地考察了廉租住房、经济适用住房、限价商品房、农垦和国有林场危房改造等32个点的建设情况，收集了有关促进保障性住房建设的建议。此次调研得到了省住房和城乡建设厅、省农垦总局、省林业局的大力支持。

调研组未实地调研的其他市县提供了书面汇报材料。

一、取得的成绩

自2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发和2008年国家出台扩内需、促增长、保民生的一揽子政策措施以来，省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院关于住房保障工作的一系列决策部署，高度重视保障性住房建设工作，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作来抓。省政府多次召开全省保障性住房建设工作会议，进行全面细致的部署。省政府负责人与市县政府、农垦总局负责人分别签订了保障性住房建设目标责任书，实行目标责任制管理。省住房和城乡建设厅、省农垦总局等政府职能部门和市县人民政府，采取各种有效措施，通过明确责任目标强化责任考核、调整合并机构理顺管理体制、强化指导加强管理、定期检查强化质量监督、多渠道落实配套资金等措施，抓管理、促进度、保质量，全力推进保障性住房建设，我省的保障性住房建设取得了明显成效。

（一）2007-2009年取得明显成效

2007-2009年保障性住房项目包括廉租住房、经济适用住房、农垦危房改造、国有林场危房改造和限价商品房，共5类。

1、廉租住房。全省计划建设17270套（面积86．76万平方米）。截止2010年6月底，已开工建设16907套，占计划的97．9 %；已竣工4344套，占计划的25．15%；已入住1580套，占计划的9．14%。其中，海口市2008年前三季度建设的2221套已竣工交付使用，第四季度新增建设的2575套定于2010年11月底前全部竣工交付使用。三亚市已完成2469套，一期“同心家园”项目1376套已于2010年6月初竣工，首批300户已于6月底入住。

2、经济适用住房。计划建设35141套（面积269．26万平方米）。已开工建设24626套，占计划的70 %；已竣工5592套，占计划的15．9%。

3、农垦危房改造。计划建设52000套（面积312万平方米）。已开工建设52000套，占计划的100%；已竣工49849套，占计划的95．86 %；已入住43265套，占计划的83．2%。

4、国有林场危房改造。2009-2010年计划建设4514套（面积35．56万平方米）。已开工建设2649套，占计划的58．68 %；已竣工1057套，占计划的23．41%；已入住312套，占计划的6．9%。

5、限价商品住房。计划建设15900套（面积159万平方米）。已开工建设1335套，占计划的8．4%。海口市2009年开工的2986套（面积42．54万平方米），正在进行基础施工。

省委、省政府全力抓好保障性住房建设，既解决了一批特困家庭的住房问题，又促进了经济发展和社会和谐，深得民心。我们在国营岭门农场危房改造和文昌市廉租住房建设现场调研时，住户群众在座谈中激动地表示，党和政府实施的惠民好政策，给他们带来了切切实实的好处，为他们这些低收入家庭解决了住房问题，衷心感谢省委、省政府对困难群体的关怀。

（二）2010年进展情况

海南国际旅游岛建设上升为国家战略，省委、省政府坚决贯彻执行党中央和国务院的战略部署，将保障性住房建设列为今年1号民生工程来抓，高度重视，周密部署，狠抓落实，全力推进，下力气解决好本岛居民住房问题，让海南人民在国际旅游岛建设中得到切实好处。2010年，全省扩大了保障性住房覆盖范围，除2007-2009年建设的廉租住房、经济适用住房、农垦危房改造、国有林场危房改造和限价商品房5类外，又将城市和国有工矿棚户区改造、农村危房改造（含库区移民危房改造和少数民族茅草房改造）和公共租赁住房纳入其中，保障性住房共8类。为切实保证全省2010年保障性住房建设任务的完成，省政府要求各市县，保证今年6月底前当年项目50%开工建设，地方配套资金100%落实，9月底前当年项目100%开工建设，12月底前上年未竣工结转的项目100%竣工投入使用，当年项目20%以上竣工投入使用。

2010年全省计划建设用地面积819．65万平方米，截至6月底，已落实面积1139．79万平方米，占计划用地的139．1%；计划总投资130．51亿元（其中市县和农垦、林场配套资金21．3388亿元），已落实中央补助资金4．0218亿元，落实市县和农垦、林场配套资金32．4429亿元，占计划的152%；计划建设保障性住房10．09万套、721．99万平方米。已开工建设34057套，占计划的33．8%；已竣工5714套，占计划的5．7%。其中：廉租住房计划建设7800套、39万平方米。已开工建设2208套、11．095万平方米，分别占计划的28．3%和28．4%；竣工1472套、7．42万平方米，分别占计划的18．87%和19．03%。经济适用住房计划建设28100套、224．8万平方米。已开工建设7362套、73．54万平方米，分别占计划的26．2%和32．72%；竣工420套、4．95万平方米，分别占计划的1．5%和2．2%。限价商品住房计划建设15900套、159万平方米。已开工建设1335套、20．23万平方米，分别占计划的8．4%和12．7%。公共租赁住房计划建设1800套、10．8万平方米。已开工建设1335套、20．23万平方米，分别占计划的74．16%和187．31 %。城市和国有工矿棚户区改造计划建设10000套、60万平方米。已开工建设4387套、32．08万平方米，分别占计划的43．87%和53．46%。农垦危房改造计划建设24200套、145．12万平方米。已开工建设11352套、83．09万平方米，分别占计划的47%和%57．25。国有林场危房改造计划建设3200套、26．19万平方米。已开工建设2649套、20．6167万平方米，分别占计划的82．78%和78．7%。竣工1057套、7．8337万平方米，分别占计划的33%和30%。农村危房改造（含库区移民危房改造和少数民族茅草房改造）计划建设10000套、57．6万平方米。已开工建设5256套、31．54万平方米，分别占计划的52．56%和54．75 %。竣工3015套、18．09万平方米，分别占计划的30．15%和31．4%。

从目前的进展情况看，今年全省的保障性住房建设，用地和配套资金落实情况较好，两项都超额完成了任务。不足的是项目建设进度不够理想。截止今年6月底，全年10．09万套任务，仅完成33．8%；项目开工率45．4%，与省政府要求50%开工建设的要求还有一定距离，按省政府的要求在规定的期限内完成任务，必须引起足够重视。

二、存在的主要问题

一是规划滞后，底数不清。目前，仅三亚等个别市县正在编制2010—2012年保障性住房建设规划，多数市县均未编制保障性住房建设规划。仅海口、白沙等少数市县划定了中低收入标准线，多数市县尚未划定中低收入标准线和分配保障性住房。此外，多数市县尚未开展或尚未完成城镇居民收入和住房情况调查摸底工作。对有多少户困难家庭符合申请廉租住房和经济适用住房条件，该建多少套廉租住房和经济适用住房才能满足社会需求底数不清，给科学合理的编制保障性住房建设规划带来难度。

二是部分市县和农场、林场保障性住房建设进展缓慢，发展不平衡。表现在：第一，目前除少数市县2009年续建项目在动工建设外，多数市县2010年计划建设的保障性住房项目仅完成选址、明确地块、进行规划工作；完成征地、规划设计的也不足三分之一，总体进展比较缓慢。琼海、儋州、东方等市县，有的项目还停留在论证和选址阶段。第二，重组后的垦区农场，仅个别毗邻市县政府所在地的农场场部实施了规划报建审批，全省农垦系统至今仍有部分农场实施的危房改造项目无法审批实施。国有林场也有类似情况。因为大部分垦区和林场的土地不是建设用地，土地需要变性后才能使用，土地变性审批手续繁杂，影响了项目建设进度。第三，各市县地方财政收入差别较大，有些市县财力支付保障性住房建设配套资金有一定困难，建设廉租住房发展不够平衡。

三是建设公共租赁住房和危房改造重视不够。一是我省今年公共租赁住房建设计划偏低。发展公共租赁住房是我国今后解决城市中低收入居民住房困难问题的重点，但今年我省计划开工建设的10．09万套保障性住房中，公共租赁住房0．18万套，仅占1．78%。二是危房改造重视不够。如省林业局制定我省国有林场危房改造计划4514户，今年建设计划仅安排0．32万套；农村危房改造（含库区移民危房改造和少数民族茅草房改造）今年也只安排1万套的建设计划，危房改造力度不够。

造成以上问题的主要原因：一是有些市县对保障性住房建设前期准备工作重要性重视不足，导致规划滞后，底数不清。二是由于征地、折迁等推进缓慢，加上项目报建过程中各种审批手续繁杂，影响了项目实施进度。

三、建议

（一）加强规划编制，提供法制保障。第一，各市县要尽快完成城镇居民住房和收入状况调查，摸清各类人员的住房和收入现状，准确掌握基本情况。第二，加强规划编制工作。要在摸清基本情况的基础上，结合各地实际，合理划定中、低收入标准线，科学制定各阶段各类保障性住房建设规划。规划编制要与国际旅游岛建设规划挂钩。第三，制定和完善保障性住房建设法规，提供法制保障。在国家有关保障性住房法律出台之前，争取尽快出台地方性保障性住房有关规定，从规划与建设、申请与分配、售价与租金、准入与退出等方面，规范保障性住房建设。

（二）严格实行问责制，加快项目实施进度。第一，要严格落实目标责任制和责任追究制，狠抓工期进度。各市县政府及有关职能部门，要针对目前时间过半，但全年任务仅完成33．8%的被动情况，进一步加大问责力度，一级一级抓落实，确保任务完成。第二，要加强协作，强化监管。各有关部门要密切配合，对保障性住房申请、审核、审批、分配等各环节出现的违规违纪行为严格进行查处。第三，要确保市县配套资金按时足额到位。尚未完成资金配套的市县，要想方设法尽快落实，可通过银行贷款或市场融资等办法解决配套资金问题。第四，要抓紧开展项目征地、设计等前期准备工作。对征地、折迁等重点难点问题，政府主要领导或分管领导亲自挂帅，切实解决阻碍项目开工的各种问题。第五，省政府要加强协调，根据客观实际，简化农场和林场危房改造项目土地审批手续，加快项目审批进度。

（三）大力推行和发展公租房。近年来，国家为解决城市中低收入居民住房困难问题，正在大力建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房。但由于住房保障制度覆盖面还不够宽，无法惠及城市中广大既不符合廉租住房条件又无 能力 购买经济适用房的城市“夹心层”群体。在这方面，香港、新加坡实施的“公屋”、“组屋”（即公租房）政策，给我们提供了成功的例子。如在香港有近50%居民住在“公屋”里，新加坡则有80%的人口居住在政府“组屋”，较好地解决了城市中低收入居民住房困难问题。因此，我们可学习、借鉴香港、新加坡的成功经验，大力推行和发展公租房：

第一，科学规划布局。要在准确掌握基本情况的基础上，对资金投入、土地供应、建设标准、配租条件、供应范围、供应对象等进行科学规划。

第二，坚持政府主导、市场运作原则。一方面，要充分发挥政府的宏观调控职能，以管理监督者和直接参与者的双重身份干预住房市场，控制土地过度开发，遏制商品房价过快增长。其次，政府除了要在资金、土地、财税、金融等方面加大对公租房的支持力度以外，还要引导社会 力量 共同参与公租房的投资建设和运营，充分利用经济杠杆，引导和鼓励国有企业、民营企业等机构，以微利原则参与公租房建设。

第三，实施专业化的运营管理，建立健全准入退出机制。政府可成立相应的公租房管理机构，负责公租房的推行和监督工作。在建立健全准入退出机制方面，要规定相应的申请条件与申请审核流程，确定合理的租赁期限和续租条件，明确相关的腾退和收回规定，明确转租、改变居住用途等禁止行为及相关处理办法。要建立合理的公租房定价和补贴机制。

附：保障性住房类别及含义概念

我省的保障性住房包括以下几方面：

一、廉租住房

廉租住房保障对象为人均住房建筑面积13平方米以下城镇（城市和县人民政府所在地的镇）低收入住房困难居民家庭，套型建筑面积为50平方米以内，土地由政府划拨，建设资金由各级财政给予补贴，住房租金实行政府定价管理，可按不高于成本价或略低于成本价确定本地出售价格。

二、经济适用住房

经济适用住房保障对象为城镇低收入及中等偏低收入住房困难居民家庭，原则上以中小套型为主。土地由政府划拨。建设资金主要通过出售房款解决，但项目外的基础设施配套费由政府负责。

三、限价商品住房

限价商品住房保障对象为本省包括公务员和各类财政供养人员在内的中低收入住房困难家庭。以中小套型为主。建设用地采取出让方式取得，由房地产开发企业按“限制销售价格、限制面积、限制销售对象”要求开发建设。建设资金通过出售房款解决，项目外的基础设施配套费由政府负责。

四、公共租赁住房

公共租赁住房保障对象为城市中等偏下收入住房困难家庭、新职工和外来务工人员，套型建筑面积控制在60平方米以内。土地由政府划拨或出让方式取得。建设资金由政府或企业投资。住房租金实行政府指导价管理。

五、垦区危房改造

垦区危房改造保障对象为垦区住房困难职工家庭，套型建筑面积不低于60平方米。建设用地在垦区原有土地上建设，资金由垦区职工自筹为主，各级财政给予补贴。

六、国有林区棚户区（危旧房）改造

国有林区棚户区（危旧房）改造保障对象为国有林区棚户区住房困难职工家庭，套型建筑面积不低于60平方米。建设用地在林区棚户区原有土地上建设，资金由林区棚户区职工自筹为主，各级财政给予补贴。

七、城市和国有工矿棚户区改造

城市和国有工矿棚户区改造保障对象为城市和国有工矿棚户区住房困难居民和职工家庭。建设用地在原有土地上建设。建设资金由居民、职工自筹为主，各级财政给予补贴。套型建筑面积控制在60平方米以内。

八、农村危房改造（含库区移民危房改造和少数民族茅草房改造）

农村危房改造用地在农民原有土地上建设，资金以农民自筹为主，各级财政给予补贴。翻建、新建住房建筑面积原则上控制在40平方米以内，其他贫困户建房面积控制在60平方米以内。